Покупка квартиры во вторичке: что нужно проверить перед совершением сделки

Процедура покупки квартиры на вторичном рынке сильно отличается от приобретения жилья в новостройке. Нужно проверить историю квартиры и внимательно изучить ее состояние. Рассказываем, какие подводные камни вас могут ожидать, и как правильно оценивать будущее жилье.

 

1. Изучите законность сделки

 
Если вы уже определились с квартирой, первым делом запросите у продавца документы, подтверждающие, что она находится в его собственности. Это будет документ купли-продажи, мены, дарения или свидетельство о праве наследства.
 Пусть владелец квартиры предоставит вам также выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из нее вы узнаете, какие были переходы на права собственности, не состояла ли квартира в аресте, не было ли споров по ней в течение последних трех лет. Квартира может быть из старого жилого фонда, тогда в ЕГРП ее не будет – значит, после приватизации никаких сделок с ней не совершалось. Пусть продавец сделает еще и выписку из домовой книги, чтобы вы убедились в отсутствии третьих лиц, имеющих права на квартиру.
 
Недостаточно изучить только документы на недвижимость – потребуется еще и проверка самого продавца. Попросите его паспорт, если он ведет сделку самостоятельно, и доверенность, если договор подписывает представитель. При необходимости посетите с продавцом специализированные заведения, чтобы подтвердить его дееспособность на момент купли-продажи.

Итак, проверьте у продавца следующие документы:
1) Паспорт подписывающей стороны и доверенность (заверенная нотариально), если сделку заключает представитель.
2) Документ, подтверждающий право продавца на собственность квартиры.
3) Выписку из ЕГРН с указанием данных нового собственника (вас).
4) Выписку из домовой книги.
5) Справку из налоговой, где указано, что у него нет долгов по данной недвижимости.
6) Справку из ТСЖ, где указано отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.
7) Согласие супруга на продажу жилья или разрешение на продажу несовершеннолетним (при необходимости).

---

 

2. Проведите оценку недвижимости

 
Чтобы не потерять свои деньги, внимательно отнеситесь к оценке будущей собственности. Распространенная опасность при приобретении вторички – это незаконная перепланировка или переобустройство, которые продавец от вас скрыл. После покупки именно вам уже придется переделывать все обратно или компенсировать ущерб, если данный ремонт навредил дому.
 Так что первым делом нужно проверить наличие проемов и стен, размеры комнат. Они должны соответствовать данным в техническом и кадастровом паспортах квартиры. Запросить нужно будет и третий документ – паспорт БТИ. В нем будут отражены: дата ввода помещения в эксплуатацию, материал покрытия стен и перекрытий, количество комнат, инвентаризационная стоимость объекта и поэтажный план. Сверьте данные в документах с тем, что есть на самом деле.
 
Лучше и проще будет обратиться к специалисту по оценке недвижимости. Он установит наличие перепланировки, а также учтет год постройки здания, вид перекрытий и общее состояние помещения. Если цена квартиры окажется завышенной, вы сможете запросить ее снижение или отказаться от приобретения данной квартиры.
 
Удостоверьтесь, что все характеристики и изменения, проведенные в квартире, соответствуют информации в 3-х паспортах:

1) Технический паспорт квартиры.

2) Кадастровый паспорт.

3) Паспорт БТИ, экспликация.

---

 

3. Проведите технический осмотр квартиры

 
Когда вы поймете, что у квартиры все в порядке с документами, осмотрите ее более подробно.
 Если в новостройке не должно быть даже малейших дефектов вроде царапин на стекле, то во вторичном жилье вы сами определяете степень их допустимости – в зависимости от того, сколько денег будете готовы вложить в ремонт.
 
Обратите внимание на 3 основных пункта:
 
1) Отделка квартиры. Посмотрите, нет ли на стенах трещин, грибка и следов затопления соседями. С помощью уровня и отвеса определите, насколько стены и пол ровные. Если вас все устраивает, то хорошо, а если придется выравнивать, учтите – это обойдется недешево.
 
2) Окна. Уточните, когда и кем они были установлены, запросите паспорт изделия. Проверьте, нет ли щелей, проведя горящей свечкой по периметру окна.
 
3) Коммуникации. Все должно быть цело – провода, розетки, трубы, радиаторы. Если вы обнаружите любые нарушения вроде отсутствия тока в розетках или скрипучих полов, стоит задуматься о целесообразности покупки данной квартиры или попросить скидку. Уделите особое внимание кухне и ванной – если есть ржавчина, значит, там наверняка постоянная сырость и протечки. Протестируйте работу газового котла и плиты, проверьте, нет ли обратной тяги воздуха в вентиляции.
 
Имейте в виду, что полипропиленовые трубы прослужат дольше, а вот металлические быстро выйдут из строя. Электропроводка должна быть медная, а не алюминиевая, а в щитке должно быть установлено достаточное количество автоматов для каждого крупного электроприбора. Если все это в квартире не соблюдено, вскоре вам придется самим обновлять коммуникации.
 

Как и при приеме квартиры в новостройке, вам необходимо будет составить и подписать акт приема-передачи недвижимости. Этот документ часто упускают, и в результате новый собственник обнаруживает крупную трещину в стене, которую не было видно под обоями. Или остается без мебели, которую собственник обещал ему оставить.

 

Заверьте акт приема-передачи у нотариуса, чтобы обезопасить себя от непредвиденных проблем и в случае судебных разбирательств апеллировать данным документом.

Полный чек-лист по приемке квартиры во вторичке

Шаблон акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи

Расписка о получении денежных средств по договору купли-продажи

---

Проверяйте все документы продавца и квартиры и при необходимости обращайтесь к юристам и специалистам по оценке жилья, чтобы исключить возможность обмана.
 Принимайте квартиру в светлое время суток – тогда вы увидите все дефекты, которые в ней есть. Заранее планируйте бюджет, который готовы вложить в обновление жилья. От этого будут зависеть и критерии вашей оценки недвижимости. Вы можете быстро рассчитать стоимость ремонта вашей квартиры, оставив заявку на сайте izidizi.com.